WOBAU Service Mietrecht

Ist in dem Wohnungsmietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 01.10. - 30.04. dauernden Heizperiode von 06.00 - 23.00 Uhr in den Wohnräumen eine Temperatur von 20 °C, im Bad und Toilette von 21 °C und in der Zeit von 23.00 Uhr - 06.00 Uhr in allen Räumen von 18 °C zu unterhalten. Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen Beheizung nicht geschuldet (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az: 64 S 266/97).

BGH-Urteil vom 17.06.2015 zum Geschäftszeichen VIII ZR 290/14

Der Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende Bauordnungsrechtliche Verpflichtung § 47, Abs. 4, Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

BGH-Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14
Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch dass der Einbau und spätere die Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, dass zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.

Der Räumungsschuldner hat die Kosten der Zwangsvollstreckung (Bereitstellungskosten für ein Transportunternehmen) grundsätzlich auch dann zu tragen, wenn das Transportfahrzeug wegen der freiwilligen Besitzaufgabe des Schuldners nicht mehr benötigt wird (LG Mannheim, Beschluss vom 17.06.1999, Az: 4 T 99/99).

Die Kosten, die bei der Prüfung von Gasleitungen auf ihre Dichtigkeit hin anfallen, gehören zu den Betriebskosten und können auf den Mieter umgelegt werden. Diese Kosten stellen Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrVK dar (Urteil des Landgerichts Hannover vom 07.03.07 - 12597/06, rechtskräftig nach Rücknahme der Revision). Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter aufgrund der Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 der BetrVK (bzw. Anl. 2 Nr 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können (BGH Urteil vom 14.02.07 - Az. VIII ZR 123/06).

Urteil des BGH vom 20.10.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 73/10

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreiem Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnungsnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung, Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammen zufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (in diesem Rechtsfall Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

Ist bei Begründung eines Mietverhältnisses der Zustand der Wohnräume in einem von den Vertragsparteien unterzeichneten Protokoll festgehalten worden, dann spricht für das Protokoll die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Behauptet der Mieter später, ein Mangel (Haarriss des Waschbeckens) sei bereits zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung vorhanden gewesen, so trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2003, Az: 10 U 64/02).

Beschluss des BGH vom 15.08.2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 238/12

Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nur für die außerordentliche fristlose Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegebenenfalls im milderen Licht gesehen werden.

Urteil des LG Berlin vom 02.03.2017 zum Geschäftszeichen 67 S 8/17

Bei einer erheblichen Verwahrlosung der Wohnung, in der ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt sind, das Bad nicht mehr zu betreten und zu benutzen ist sowie Rattenbefall mit Rattenkegeln in der ganzen Wohnung und angeknabberten Türen zu verzeichnen sind, ist der Vermieter auch ohne eine Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Hierbei handelt es sich um eine erhebliche Verwahrlosung der Wohnung, die auch nicht mehr damit gerechtfertigt werden kann, dass der Mieter ein Recht auf ein selbstbestimmtes Leben hat, da er mit seinem Verhalten massiv das Eigentum des Vermieters geschädigt hat.

Urteil des BGH vom 01.06.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 91/10

Wenn der Mieter schleppend und ungeachtet einer oder sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzt die Miete unpünktlich leistet, stellt dass eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.

Kommt es bei einem Mietshaus zu Sachbeschädigungen und beleidigenden Schmierereien an der Hauswand, so rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Einrichtung einer Videoüberwachung, welche das Kommen und Gehen der Mieter und etwaiger Besucher überwacht (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000, Az: 65 S 279/00).

BGH Urteil vom 11.07.2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 138/11

Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei der Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihnen in Anspruch genommen Rechts nicht bestehen.

Verzichtet der Mieter von Wohnraum in einem Formularmietvertrag auf sein ordentliches Kündigungsrecht, dann ist der Mieter durch diesen Verzicht nicht unangemessen benachteiligt, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az: VIII ZR 154/04).

Für die Annahme eines Mangels im Sinne des Gesetzes ist eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich. Wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel anzusehen sind.

In der Gewerbemiete hat der Mieter ohne eine entsprechende Vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, bei Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt einen bestimmten „Mietermix" oder ein bestimmtes „Milieuniveau" zu bewahren.

Urteil des BGH vom 15.12.2010 zum Geschäftszeichen XII ZR 132/09

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin ein Wohnungsunternehmen ist, dass in größerem Umfang vermietet und der eine Vielzahl von potenziellen Nachmietern zur Verfügung stehen. Nur unter ganz besonderen Umständen muss der Vermieter sich darauf verweisen lassen, eine frühere Vermietung sei möglich (LG Braunschweig, Beschluss vom 01.11.2000, Az: 6 T 955/00).

Urteil des LG Berlin vom 20.02.2015, 63 S 202/14

Auch bei einem Rückstand des Mieters in Höhe von zwei Monatsmieten, der nur aus einer Betriebskostennachzahlung stammt, kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein, so entschied das LG Berlin.

Soweit dem Mieter eine Einsichtnahme in die Originalbelege einer Betriebskostenabrechnung zumutbar ist, ist die Übersendung von Rechnungskopien nicht nötig. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGHZ, Urteil vom 08.03.2006, Az: VIII ZR 78/05).

Das Rauchen in der Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung an sich verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen und darüber hinaus Instandsetzungsarbeiten erfordern. BGH Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07

Eine Rückgabe der Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses setzt voraus, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt ist. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Mieter die Wohnungsschlüssel dem Vermieter aushändigt. Der Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten des Hauswartes reicht dafür nur dann aus, wenn eine entsprechende Rückgabe zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2003, Az: 63 S 385/02).

Urteil des BGH vom 14.02.2017 zum Geschäftszeichen VI ZR 254/16

• Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht wegen Verstoßes gegen winterliche Räum- und Streupflichten setzt entweder das Vorliegen einer allgemeinen Glätte voraus oder das Vorliegen von erkennbaren Anhaltspunkten für eine ernsthaft drohende Gefahr aufgrund vereinzelter Glättestellen.
• Eine Gemeindesatzung über den Straßenreinigungs- und Winterdienst muss nach dem Grundsatz gesetzeskonformer Auslegung regelmäßig so verstanden werden, dass keine Leistungspflichten begründet werden, die über die Grenze der allgemeinen Verkehrssicherungspflichten hinausgehen.

Urteil des BGH, vom 10.12.2014 zum Geschäftszeichen VIII ZR 9/14

Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8, Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. Im Einzelfall kann der Mieter verpflichtet sein, auf Verlangen des Vermieters einer Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohem Leerstand angemessen zu verteilen.

Wer sein Fahrzeug unbefugt auf einem Privatgrundstück abstellt, begeht verbotene Eigenmacht, derer sich der unmittelbare Grundstücksbesitzer erwehren darf, indem er das Fahrzeug abschleppen lässt. Die Abschleppkosten kann er als Schadensersatz von dem Fahrzeugführer verlangen (BGH, Urteil vom 05.06.2009 zum Geschäftszeichen VZR 144/08).

Der Mieter ist gemäß den §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Urteil des BGH vom 10.04.2013, zum Geschäftszeichen VIII ZR 213/12 §§ 535 Abs. 1, 543, 563 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 242 BGB

Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens" fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretender Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und diese nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehende Einwirkung auf die Mietsache oder die Mietmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Urteil des LG Oldenburg vom 03.08.2012, zum Geschäftszeichen 6 S 75/12

Verweigert ein Mieter, trotz entsprechender Besichtigungsklausel im Mietvertag, jedwede Besichtigung und erteilt dem Vermieter auch noch Hausverbot, so rechtfertigt dies die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters. Die dem Mieter eingeräumte Möglichkeit, ihm den Besichtigungstermin zu benennen, verpflichtet den Mieter zu einer Reaktion. Der Vermieter kann nicht auf einen gerichtlichen Duldungstitel verwiesen werden.

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 07.11.2014 – 24 R 155/14

Die Sicherungserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, dass er jederzeit einen trockenen Fußbodens zu erwarten hat. Da sowohl mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als durch eine unplanmäßige durch andere Nutzer zu rechnen ist, muss der Mieter sich darauf einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.

Nach einer Entscheidung des BGH sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Die Mietkaution erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az: VIII ZR 71/05).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiternutzendem „Mieter" zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet (BGH, Urteil vom 06.05.2009 zum Geschäftszeichen XII ZR 137/07 in Das Grundeigentum 12/2009, Seite 775 ff.).