WOBAU Service Mietrecht
Hier haben wir Ihnen häufig gestellte Fragen rund um das Thema Mietrecht zusammengestellt. Vielleicht bietet diese Übersicht die Antwort auf Ihre Frage. Falls Sie weitere Hilfe benötigen, kontaktieren Sie uns. Unsere Mitarbeiter in den Geschäftsstellen helfen Ihnen gerne weiter.
Die Themen im Überblick
▾ Anforderungen an Heizwärme mangels vertraglicher Regelung
Ist in dem Wohnungsmietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur
Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 01.10. - 30.04. dauernden Heizperiode von 06.00 - 23.00 Uhr in den
Wohnräumen eine Temperatur von 20 °C, im Bad und Toilette von 21 °C und in der Zeit von 23.00 Uhr - 06.00 Uhr
in allen Räumen von 18 °C zu unterhalten. Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen
Beheizung nicht geschuldet (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az: 64 S 266/97).
▾ Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern
BGH-Urteil vom 17.06.2015 zum Geschäftszeichen VIII ZR 290/14
Der Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende Bauordnungsrechtliche Verpflichtung § 47, Abs. 4, Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.BGH-Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14
Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern
Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere
dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch dass der
Einbau und spätere die Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an
Sicherheit gewährleistet, dass zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt
auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder
eingebaut hat.
▾ Bereitstellungskosten für Räumungsvollstreckung in eine leere Wohnung
Der Räumungsschuldner hat die Kosten der Zwangsvollstreckung (Bereitstellungskosten für ein Transportunternehmen)
grundsätzlich auch dann zu tragen, wenn das Transportfahrzeug wegen der freiwilligen Besitzaufgabe des Schuldners
nicht mehr benötigt wird (LG Mannheim, Beschluss vom 17.06.1999, Az: 4 T 99/99).
▾ Betriebskosten
Die Kosten, die bei der Prüfung von Gasleitungen auf ihre Dichtigkeit hin anfallen, gehören zu den Betriebskosten
und können auf den Mieter umgelegt werden. Diese Kosten stellen Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrVK dar (Urteil
des Landgerichts Hannover vom 07.03.07 - 12597/06, rechtskräftig nach Rücknahme der Revision). Wiederkehrende
Kosten, die dem Vermieter aufgrund der Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier Elektroanlage)
entstehen, sind Betriebskosten, die bei einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien
als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 der BetrVK (bzw. Anl. 2 Nr 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung)
auf den Mieter umgelegt werden können (BGH Urteil vom 14.02.07 - Az. VIII ZR 123/06).
▾ Betriebskostenabrechnung
Urteil des BGH vom 20.10.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 73/10
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreiem Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnungsnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung, Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammen zufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (in diesem Rechtsfall Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.▾ Beweiswert des Übergabeprotokolls
Ist bei Begründung eines Mietverhältnisses der Zustand der Wohnräume in einem von den Vertragsparteien
unterzeichneten Protokoll festgehalten worden, dann spricht für das Protokoll die Vermutung der Vollständigkeit
und Richtigkeit. Behauptet der Mieter später, ein Mangel (Haarriss des Waschbeckens) sei bereits zum Zeitpunkt der
Übergabe der Wohnung vorhanden gewesen, so trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast (OLG Düsseldorf,
Urteil vom 27.03.2003, Az: 10 U 64/02).
▾ Die Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung
Beschluss des BGH vom 15.08.2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 238/12
Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nur für die außerordentliche fristlose Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegebenenfalls im milderen Licht gesehen werden.▾ Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen
Urteil des BGH vom 01.06.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 91/10
Wenn der Mieter schleppend und ungeachtet einer oder sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzt die Miete unpünktlich leistet, stellt dass eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.▾ Keine automatische Videoüberwachung nach Schmiererei
Kommt es bei einem Mietshaus zu Sachbeschädigungen und beleidigenden Schmierereien an der Hauswand, so rechtfertigt
dies nicht ohne weiteres die Einrichtung einer Videoüberwachung, welche das Kommen und Gehen der Mieter und
etwaiger Besucher überwacht (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000, Az: 65 S 279/00).
▾ Kündigung - Irrtum über die Mietminderungshöhe
BGH Urteil vom 11.07.2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 138/11
Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei der Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihnen in Anspruch genommen Rechts nicht bestehen.▾ Kündigungsverzicht bei Staffelmiete
Verzichtet der Mieter von Wohnraum in einem Formularmietvertrag auf sein ordentliches Kündigungsrecht, dann ist
der Mieter durch diesen Verzicht nicht unangemessen benachteiligt, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit
einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit
Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az: VIII ZR 154/04).
▾ Mangelbegriff
Für die Annahme eines Mangels im Sinne des Gesetzes ist eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw.
eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich. Wohingegen Umstände, die
die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel anzusehen sind.
In der Gewerbemiete hat der Mieter ohne eine entsprechende Vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, bei Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt einen bestimmten „Mietermix" oder ein bestimmtes „Milieuniveau" zu bewahren.
In der Gewerbemiete hat der Mieter ohne eine entsprechende Vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, bei Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt einen bestimmten „Mietermix" oder ein bestimmtes „Milieuniveau" zu bewahren.
▾ Mietminderung
Urteil des BGH vom 15.12.2010 zum Geschäftszeichen XII ZR 132/09
Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.▾ Mitwirkungspflicht
Verletzt der Mieter seine Mitwirkungspflicht bei der Beseitigung eines Feuchtigkeitsschadens in der Wohnung, so
kann der Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirkt sein (Urteil des Amtsgerichtes Münster vom 12.06.07 - 3 C 4552/06).
▾ Mietzins bis Ende der Mietzeit
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf vorzeitige Entlassung aus dem
Mietverhältnis. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin ein Wohnungsunternehmen ist, dass in größerem Umfang
vermietet und der eine Vielzahl von potenziellen Nachmietern zur Verfügung stehen. Nur unter ganz besonderen
Umständen muss der Vermieter sich darauf verweisen lassen, eine frühere Vermietung sei möglich (LG Braunschweig,
Beschluss vom 01.11.2000, Az: 6 T 955/00).
▾ Nichtzahlung der Betriebskostennachzahlung die eine fristlose Kündigung rechtfertigen
Urteil des LG Berlin vom 20.02.2015, 63 S 202/14
Auch bei einem Rückstand des Mieters in Höhe von zwei Monatsmieten, der nur aus einer Betriebskostennachzahlung stammt, kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein, so entschied das LG Berlin.▾ Originalbelege der Betriebskostenabrechnung
Soweit dem Mieter eine Einsichtnahme in die Originalbelege einer Betriebskostenabrechnung zumutbar ist, ist die
Übersendung von Rechnungskopien nicht nötig. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch
gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGHZ, Urteil
vom 08.03.2006, Az: VIII ZR 78/05).
▾ Rauchen in der Mietwohnung als vertragswidriger Gebrauch
Das Rauchen in der Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine
Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung an sich verursacht werden,
die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung
beseitigen lassen und darüber hinaus Instandsetzungsarbeiten erfordern. BGH Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07
▾ Rückgabe einer Mietwohnung
Eine Rückgabe der Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses setzt voraus, dass dem Vermieter der
unmittelbare Besitz an der Wohnung eingeräumt ist. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Mieter die
Wohnungsschlüssel dem Vermieter aushändigt. Der Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten des Hauswartes reicht
dafür nur dann aus, wenn eine entsprechende Rückgabe zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war
(LG Berlin, Urteil vom 08.07.2003, Az: 63 S 385/02).
▾ Umlage Verbrauchsabhängige Betriebskosten bei hohem Leerstand
Urteil des BGH, vom 10.12.2014 zum Geschäftszeichen VIII ZR 9/14
Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8, Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. Im Einzelfall kann der Mieter verpflichtet sein, auf Verlangen des Vermieters einer Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohem Leerstand angemessen zu verteilen.▾ Unbefugtes Abstellen eines Fahrzeugs auf einem Privatgrundstück
Wer sein Fahrzeug unbefugt auf einem Privatgrundstück abstellt, begeht verbotene Eigenmacht, derer sich der
unmittelbare Grundstücksbesitzer erwehren darf, indem er das Fahrzeug abschleppen lässt. Die Abschleppkosten
kann er als Schadensersatz von dem Fahrzeugführer verlangen (BGH, Urteil vom 05.06.2009 zum Geschäftszeichen
VZR 144/08).
▾ Urteil des BGH vom 06.11.2013, zum Geschäftszeichen VIII ZR 416/12
Der Mieter ist gemäß den §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in
neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt,
der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
▾ Erteilen von Musikunterricht in Mietwohnung
Urteil des BGH vom 10.04.2013, zum Geschäftszeichen VIII ZR 213/12 §§ 535 Abs. 1, 543, 563 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 242 BGB
Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens" fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretender Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und diese nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehende Einwirkung auf die Mietsache oder die Mietmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.▾ Besichtigungsrecht des Vermieters, ordentliche Kündigung
Urteil des LG Oldenburg vom 03.08.2012, zum Geschäftszeichen 6 S 75/12
Verweigert ein Mieter, trotz entsprechender Besichtigungsklausel im Mietvertag, jedwede Besichtigung und erteilt dem Vermieter auch noch Hausverbot, so rechtfertigt dies die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters. Die dem Mieter eingeräumte Möglichkeit, ihm den Besichtigungstermin zu benennen, verpflichtet den Mieter zu einer Reaktion. Der Vermieter kann nicht auf einen gerichtlichen Duldungstitel verwiesen werden.▾ Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache
(Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen der unterlassenen Entfernung
von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände) verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt,
in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet
(BGH, Urteil vom 15.03.2006, Az: VIII ZR 123/05).
▾ Vermietereinbehalt eines Kautionsteils zur Deckung erwarteter Nachforderung
Nach einer Entscheidung des BGH sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem
Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Die Mietkaution erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer
nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.
Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden
Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006,
Az: VIII ZR 71/05).
▾ Versorgungssperre nach beendetem Gewerbemietverhältnis
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiternutzendem „Mieter"
zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen
(hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet (BGH, Urteil
vom 06.05.2009 zum Geschäftszeichen XII ZR 137/07 in Das Grundeigentum 12/2009, Seite 775 ff.).
▾ Zurückbehaltungsrecht nach Mängelanzeige
